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Ante la carestía de la vivienda en España debe aumentar la oferta de viviendas sociales

Ante la carestía de la vivienda en España debe aumentar la oferta de viviendas sociales

Por Julio Rodríguez López, Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo

La cuestión del difícil acceso a la vivienda es un problema que afecta a un amplio número de países desarrollados. La dificultad de acceso a la vivienda acentúa las desigualdades intergeneracionales. Las prestaciones sociales básicas, además de la vivienda, son la educación, la sanidad y las pensiones. Sin ser del todo satisfactoria, la situación de tales prestaciones alcanza un nivel importante en España, muy por encima del correspondiente a la vivienda. Es el momento de ofrecer a los jóvenes unas perspectivas mejores, y ello pasa por atenuar el elevado esfuerzo que ahora supone el acceso a la vivienda.

La adquisición de la vivienda se ha convertido en algo complicado para los nuevos hogares, sobre todo tras la fuerte devaluación de los salarios que ha provocado la reforma laboral de 2012. Entre 2007 y 2019 la proporción de hogares que vivían de alquiler en España pasó desde el 13,6% al 18,1% en 2019. En ese mismo periodo de tiempo la proporción de hogares que viven de alquiler con edades comprendidas entre 16 y 29 años subió en veinte puntos porcentuales, desde el 32,2% al 52,1 (Encuesta de Condiciones de Vida, INE 2019). En la Encuesta Continua de Hogares de 2020 todavía la propiedad es la forma de tenencia hegemónica, en España, pues el 76,9% de los hogares residían en viviendas de su propiedad en dicho año.

Las disparidades entre los precios de la vivienda son espectaculares dentro de España. En el caso de una vivienda de 70 metros cuadrados construidos, el precio de venta equivalía a 7,5 salarios anuales en Baleares, seguida por Madrid con 6,1, mientras que esa relación solo era de 2,8 veces en Castilla-La Mancha, según una estimación realizada para el cuarto trimestre de 2020. A la vista de los precios relativos observados, el problema del acceso a la vivienda aparece como especialmente agudo en Baleares, Comunidad de Madrid, Canarias, País Vasco y Cataluña, especialmente en Barcelona. En estas autonomías se encuentran las principales “zonas tensas” en materia de precios de la vivienda y de los alquileres.

Entre los indicadores del mercado de la vivienda en España llama la atención el bajo nivel de nueva construcción, especialmente de viviendas sociales. Mientras que, en los primeros años del presente siglo, concretamente entre 2001 y 2003, el número de viviendas terminadas, medidas por los certificados de fin de obra de los Colegios de Arquitectos, ascendió a 565.400, entre 2018 y 2020 dicha cifra descendió hasta 97.500. El retroceso ha sido más acusado en la construcción de viviendas de protección oficial, cuya cuota dentro del total de viviendas terminadas descendió desde el 26,2% en 2013 hasta el 10,2% en 2020. Desde 2013 las viviendas protegidas terminadas cada año han estado por debajo de las diez mil anuales.

¿Por qué son tan elevados los precios de la vivienda en España?  Como la vivienda es un activo, además de un bien de consumo duradero, hay una demanda de vivienda que no corresponde a los usuarios de la vivienda, lo que aleja dichos precios de los ingresos de la mayor parte de los hogares. Los precios de la vivienda son muy sensibles a los tipos de interés, que en 2020-21   han alcanzado niveles históricamente reducidos. Así, en el caso de los préstamos para compra de vivienda el tipo de interés se ha situado por debajo del 1,5% anual. Como no es cuestión de subir los tipos de interés para que bajen los precios de la vivienda, es preciso apuntar por donde habría que actuar para hacer a la vivienda más accesible.

Comparando la situación de España con la de otros países se advierte que una situación como la que hoy atraviesa el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes no es algo inevitable y que existen vías para que la política de vivienda reduzca las dificultades de acceso a la vivienda. “El alimento y la vivienda son requisitos indispensables para la existencia humana, la segunda casi tan importante como la primera, de ahí que el coste de la vivienda sea con frecuencia un grave problema” (Martin Wolf, “La vivienda británica es cara y su oferta debe de aumentar”, FT, 21 de marzo de 2021).

Como señala para el Reino Unido un experto en materia de vivienda (John Muellbauer, “Vivienda, deuda y economía: Historia de dos países”, Universidad de Oxford, 2018), un conjunto de reformas puede generar amplios beneficios a largo plazo para la economía, en este caso la española. Las reformas deben de aplicarse en cuatro áreas: en la estructura de la fiscalidad de la propiedad; en las políticas que gobiernan la creación de suelo y la planificación de infraestructura y de vivienda asequible; en la regulación del alquiler; indirectamente en la regulación de las pensiones.

La política fiscal debe de incidir sobre la generación de suelo y su empleo en la construcción de nuevas viviendas. Deben de gravarse los terrenos calificados de urbanizables residenciales en los que no está previsto construir. Las políticas urbanísticas son decisivas para la construcción de viviendas sociales de alquiler. Debe de consagrase legalmente la cesión de suelo para viviendas protegidas en los nuevos desarrollos inmobiliarios.  Un programa de construcción de viviendas asequibles en alquiler por parte del sector público o social que lleve a unos niveles de dichas viviendas a niveles superiores a los de la realidad presente es necesario para proporcionar viviendas asequibles.

La regulación de los alquileres del sector privado es un área en vías de reforma, que resulta necesaria para frenar las alzas anuales de las rentas del alquiler. Se trata de actuaciones a corto plazo, necesarias mientras se inician suficientes viviendas para reforzar el escuálido parque de viviendas sociales de alquiler existente en España. El replanteamiento de las políticas que afectan a la vivienda desde el gobierno tiene mucho camino que recorrer.

Diferentes organismos han subrayado la conveniencia de que en España aumente la dimensión del exiguo parque de viviendas sociales de alquiler (Banco de España, Fondo Monetario Internacional OCDE y Parlamento Europeo). Se dice con frecuencia que esa medida requiere tiempo para dar resultados, pero alguna vez habrá que empezar en serio la construcción de tales viviendas. También es relevante que las autoridades locales sean bastante más activas en cuanto a generar mayor disponibilidad y desarrollo de suelo disponible. También aparece ahora como más problemática la financiación crediticia de las nuevas promociones de viviendas sociales, en ausencia de entidades de crédito con mayor vocación social.

Julio Rodríguez López, Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

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